自08年以来，在政策和一二级市场方面，各方基本延续了从紧调控的力度。住宅市场方面，受到银行个人房贷趋紧影响极对后市判断模糊，市场观望气氛依然浓重，在万科特卖会取得成功的前提下，其它开发商是否会跟风打折将对后市价格产生不小的影响。再加上土地增值税的压力，政府多方面的打击屯地的政策或将缓解未来供应不足的状况各种迹象表明：房地产商将在今年面临空前资金压力，是否通过快速去化缓解资金危机或将成为房价走势的重要因素。

　　供应量持续下滑，需求减少明显

　　本市独立别墅市场2008年2月新增供应面积11628平米，环比下降11.33%，成交12157平米，环比下降58.22%，供应成交量均呈持续下滑态势，新增成交均为2007年以来新低。其主要原因为：传统市场季节性因素——2月为传统春节。网上交易中心有一段时间关闭，客户看房及购房需求减少，而各开发商也相应减少了推量，进入客户蓄水期，为来年的销售做准备；土地供应减少——受政策影响，别墅用地供应不足，新开房源多来自于前期所拿地块，一级市场导致别墅新房上市量不足；市场观望情绪蔓延——近期楼市“拐点论”不绝于耳，别墅客户对于单价的敏感度比公寓客户低，自己的判断力也更强，但或多或少会受到一些利空消息的影响，暂缓购置计划。

　　成交继续萎缩，降至07年以来最低值

　　2008年2月全市独立别墅成交1.2万平米，环比下降58.22%，同比下降72.11%，为2007年以来最低值。从2007年5月来，除11月新增供应和需求基本持平外，需求量都超过新增供应量，5至10月份，需求量更是远远高于新增量，可见，由于国家政策调控，别墅市场的供应持续吃紧，是造成别墅成交量持续萎缩的一大原因。另外，2月作为房地产市场传统淡季以及政策调控影响，也是本月成交低迷的原因。

　　从区域看各板块成交萎缩，仅有佘山的天马花苑的成交突破2000平米，从成交量看，总价在500万以下的普通别墅仍为市场主流，成交区域方面比较分散，但都为郊环区域。

　　高端项目所占比重略有放大，市场均价上升18.33%

　　市场成交情况来看，500万以下的经济型别墅和千万级以下的中型别墅作为市场主流的格局未有颠覆性改变，本月由于1月佘山的天马花苑开盘，只是1000-1500级的别墅成交比重大幅上扬，形成与上述两者基本平起平坐的态势，三者成交量分别占到整体市场的40%、27%和30%。除天马花苑带动本档成交量上扬以外，其他各档成交量均下跌。1500万以上总价范围的别墅仅成交西郊庄园一套。价格方面，各档别墅成交价全线小幅上扬，整体平稳。

　　自2007起，独栋市场均价一直呈波动状态，本月均价21593元/平米。环比上升13.88%，同比上涨8.34%。价格波动主要在于成交结构的原因，本月成交量萎缩，整体仅有12157平米成交面积，而高端项目所占比占较大，华漕、赵巷、佘山均有项目成交，其中佘山的高端楼盘天马花苑成交6套，均价31315元/平米，成交面积2181平米。使本月均价较之上月提升。从个案情况来看，价格仍呈平稳态势。