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2005年上海别墅市场风云变幻忧中有喜

http://www.haozhai.com　　文章来自: 文汇报　　 2006-01-24 16:40:16

别墅篇：从奢华到宜居 　　2005年别墅市场风云变幻，在这一年里发生了太多的事情，2005年调控伊始，信贷收紧，各大银行达成协议：别墅的首付款由原来的20%提到30%，在打击炒房者的同时也抑制了别墅的自住购买；而从6月1日起，针对别墅转让交易开征土地增值税，最高税率可达60%，最低也有30%，则对当时的市场造成了巨大的心理影响。在我们岁末盘点时，别墅市场又开始新一轮的发展。 　　关键词八:回暖 　　双重政策影响从市场表现中显现出来。数据显示，上海4月份别墅成交量开始逐步下滑，仅成交565套，5月成交442套，6月成交301套，7月则跌入最低谷，仅成交189套。但是，土地增值税的直接影响很短时间内就被消化掉了，进入8月份，开始有回暖迹象：成交上升到229套，9月份则继续上升至368套。10月份别墅市场达到了623套，并且突破了今年4月份的成交量。其中10月独立别墅成交量也提升至271套。 　　经历了一轮将近半年的低迷走势后，虽然价格依然是下滑状态，但成交量已呈逐步上升的走势，让业界内外燃起了对市场全面复苏的期待。上海的别墅市场在近一阶段“复原”的迹象非常明显。一系列市场数据显示，上海别墅市场已经度过了“春夏”蛰伏期，正一步步地恢复生机。 　　关键词九:自用为主 　　当前别墅短期1-3年的投资现象正在大幅减少，自用兼长久投资的现象正在增加；据中国指数研究院对今年沪上别墅需求市场的一项调研显示，购买别墅的自用比例达到70%左右，投资比例则从最高的20%以上降至约13%，而闲置比例基本在16%上下。虽然别墅二手市场交易税率被提高至40-60%，但由于购买别墅的群体中大部分用途是自住兼长久投资，因此别墅市场经历短期政策适应期，成交量又继续回升。 　　调查中发现，以自用为主的居住型别墅面积适中、结构紧凑，适合人口较多、外带保姆型家庭居住；相对于过去别墅比较奢华的空间布局，居住型别墅显得紧凑但不拥挤，同时具有较好的私密性，每户有独立的花园、露台及车库，因此受到市场的青睐。 　　关键词十：高性价比 　　纵观上海几大别墅居住板块，形成一东一西的趋势：东为浦东世纪公园板块，西为大西郊到徐泾板块。这两个区域成为沪上国际学校最集中的区域，如12年美国学制的西华国际学校、德法学校、美国学校等，同时还拥有多个知名的高尔夫球场。业内人士认为，从成交量方面来看，虽然走出了低迷期，逐步开始走强。但市场中各板块的冷热度仍然存在较大的差异，形成局部热销的态势，如上海的合生珠江、大华、保利、鹏欣、瑞虹等开发的联排及独栋的居住型别墅由于离市区较近，总价合理，成为市场销售热点。 　　从板块看，徐泾板块的“居住型”别墅相比其他区域，在板块的生活配套的成熟度和高性价比上优势明显，徐泾别墅从几年前的每平方米5000-6000元起步，直到目前的每平方米10000多元，一直是上海市地区性价比最高的、最适合自住需求的别墅区之一。 　　从市场的供求来看，徐泾板块别墅目前的发展形势比较好。据不完全统计，徐泾板块聚集了圣堡、西郊美林馆、长堤花园一期、九溪十八岛等29个别墅项目，其中14个已经全部售罄，在售的有13个，大部分属于尾盘，独栋别墅的价格在每平方米1.2万元至每平方米2万元之间，购买别墅自用比例高达70%。目前上市可售的别墅只有209套，销售形势良好。 　　业内人士指出，受国家宏观调控影响，别墅市场也受到一定冲击，其中主要是低端别墅市场的降温(因低端产品与公寓的同质化)。圣堡别墅的开发商信心十足地表示，“沪上公寓的过剩、别墅用地的严格限制以及居住规律的作用将使高端别墅尤其是品质上乘、性价比较好、地段较好的别墅成为居家别墅的首选”。

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